Un grand nombre de rénovations et de réparations domiciliaires sont effectuées par les propriétaires et même certains entrepreneurs sans bénéficier des permis de construire légalement requis et des inspections obligatoires qui vont avec. Les raisons pour contourner ces réglementations sont nombreuses, souvent parce que le propriétaire ou l'entrepreneur tente d'éviter les dépenses liées au permis ou parce qu'il craint que les taxes augmentent si les améliorations sont cataloguées officiellement. En réalité, la plupart (pas toutes) les craintes concernant le processus d'obtention de permis sont sans fondement et le potentiel de problèmes graves est assez important si vous omettez de demander les permis appropriés et de faire inspecter votre travail. Voici douze réalités sur le processus de permis de construire que beaucoup de gens ne réalisent pas.
Vous pouvez ne pas avoir besoin d'un permis du tout
Il y a beaucoup de nervosité parce que les propriétaires pensent que toute réparation ou amélioration effectuée dans la maison sera examinée à l'aide d'un peigne fin par un inspecteur soucieux de détecter tout petit défaut. En réalité, de nombreuses réparations et améliorations peuvent être effectuées sans permis. Les règles à cet égard varient considérablement d'une communauté à l'autre et un même projet nécessitant un permis de construire et des inspections planifiées dans un lieu donné peut ne pas en nécessiter un dans un autre pays. Mais en règle générale, vous êtes autorisé à remplacer la plupart des éléments existants de votre maison sans permis, tandis que tout ce qui modifie la structure de votre maison ou représente une amélioration immobilière nécessite un permis. Vous pouvez remplacer un interrupteur mural brisé ou un robinet usé, par exemple, mais l'ajout d'une terrasse ou d'une pièce supplémentaire nécessite un permis. Votre communauté peut avoir des ressources en ligne qui expliquent quels types de travail nécessitent des permis et des inspections, ou vous pouvez appeler le bureau des permis et demander à parler à un inspecteur.
Vous pouvez parler au bureau des permis de façon anonyme
Certaines personnes craignent qu'au moment où vous appelez les bureaux d'inspection des bâtiments et des permis locaux, vous fassiez immédiatement l'objet d'un contrôle. Ce n'est tout simplement pas vrai. Le bureau des permis existe pour veiller à ce que les améliorations à la maison soient effectuées en toute sécurité et ne posent aucun risque pour les résidents, et les inspecteurs sont généralement ravis de répondre aux questions. S'il n'y a pas d'inspecteur actuellement disponible, on vous appellera pour répondre à vos questions, par exemple "Ai-je besoin d'un pare-vapeur derrière les murs de ma douche en carrelage?" ou "À quelle hauteur mon garage peut-il être?"
Le coût des permis varie
Vous serez peut-être surpris d'apprendre qu'il n'y a pas de frais fixes pour un permis de construire, mais que leur coût varie en fonction du coût estimé et de la complexité du projet. Par exemple, la construction d'une clôture peut nécessiter un permis de 55 $, tandis que la construction d'une grande maison neuve peut nécessiter un permis de construire de 2 000 $. À l'échelle nationale, le permis de construire moyen coûtait 1 043 USD en 2018, avec une fourchette typique de 400 USD à environ 1 700 USD. Mais ces coûts moyens représentent de nombreux permis pour la construction de maisons entières et il existe de nombreux projets pour lesquels les permis de construire coûtent 100 $ ou moins. Il est assez courant que les coûts de permis soient basés sur un pourcentage du coût anticipé du projet. Si vous travaillez avec un entrepreneur, les coûts du permis sont généralement inclus dans la soumission que vous avez reçue.
Les permis de propriétaire / constructeur peuvent être problématiques
Certains propriétaires craignent que les bureaux d'inspection de la ville ne leur permettront pas de faire leur propre travail, mais ne délivreront des permis qu'à des entrepreneurs professionnels. C’est un autre mythe, car les bureaux d’inspection délivrent régulièrement aux propriétaires de maison des permis leur permettant d’effectuer eux-mêmes toutes sortes de travaux - jusqu’à servir de GC (entrepreneur général) lors de la construction d’une maison entière. Pour ce type de projet, votre communauté peut émettre un "permis de propriétaire / constructeur" spécial vous permettant d'occuper la maison pendant une période déterminée (généralement environ un an) tout en sous-traitant les tâches individuelles pour le travail. En tant que propriétaire / constructeur, vous agissez en tant que votre propre entrepreneur général au lieu d'en embaucher un. Cela vous permet d'économiser sur les pénibles frais de 15 à 25% facturés par les GC, mais vous supportez également le fardeau d'éventuelles responsabilités, dont beaucoup peuvent être sérieuses. L'embauche d'un entrepreneur cautionné, assuré et cautionné, vous protège mieux de ces responsabilités.
Les servitudes peuvent tuer votre permis et votre projet
Partout où une ligne électrique, une canalisation d'égout, un trottoir ou un autre chemin de service commun et continu passe par votre propriété, vous disposez probablement d'une servitude - une restriction légale qui vous empêche de modifier ou d'affecter ces lignes de distribution ou autres caractéristiques. Il existe des cas, par exemple, où une partie de votre propriété peut être réservée pour une future route potentielle. Vous ne serez pas en mesure de construire sur une partie de votre propriété où une servitude est enregistrée.
Pour en savoir plus sur les servitudes en vigueur, vérifiez l’endroit de votre propriété, disponible en ligne sur le site de l’évaluateur de votre comté ou à ses bureaux. Généralement, vous n'êtes jamais autorisé à construire sur des servitudes, à moins qu'il s'agisse d'ajouts mineurs, tels que des clôtures.
Les revers de propriété sont critiques
Les reculs sont des tampons obligatoires entre les frontières des propriétés et des structures permanentes qui aident à maintenir un sentiment d'ouverture dans les communautés, tout en offrant des marges de sécurité en cas d'incendie. Par exemple, si vous agrandissez le côté de votre maison, vous devez connaître les distances de retrait requises par le code du bâtiment local. Il y aura probablement des règles de recul pour l'extension d'une propriété à l'avant et à l'arrière d'une maison. Cela implique généralement de maintenir une distance minimale entre le bord des structures et les limites de la propriété étudiée. Les ajouts structurels à la maison, les garages, les remises et les terrasses peuvent tous être soumis à ces règles de retrait. Encore une fois, votre bureau local d’inspection des bâtiments peut vous informer de la réglementation en vigueur en matière de retrait.
Des écarts sont possibles
Bien que les servitudes fassent rarement l'objet d'une dérogation, les violations de recul et certaines autres exigences de zonage sont parfois autorisées par le biais du processus juridique de demande et de réception d'un écart. Une dérogation est une exception officiellement approuvée aux ordonnances de zonage. Le plus souvent, des variations sont demandées lorsqu'un propriétaire souhaite construire sur son terrain une maison plus grande que celle autorisée par les ordonnances de zonage. En demandant une modification, le propriétaire peut être autorisé à construire cette maison plus grande ou à compléter une pièce supplémentaire qui enfreint la réglementation en matière de retrait. Le bureau des permis peut consulter les voisins lorsqu’un écart est demandé, et leur approbation peut être essentielle à l’obtention de cet écart.
Les plans de construction des stocks peuvent ne pas être approuvés
Vous pensez peut-être qu'un plan de maison ou un plan directeur publié ou créé par un architecte, ou qu'un plan de construction publié pour un hangar ou un garage est automatiquement suffisant pour obtenir un permis. Les plans de constitution de stocks abondent sur Internet. Les propriétaires, au lieu de dépenser des plans personnalisés de 1 500 $ conçus par un architecte, peuvent acheter des plans prêts à l'emploi pour aussi peu que 500 $ à 600 $ pour une maison de deux chambres et deux salles de bains avec garage.
Mais votre bureau local des permis de construire peut ne pas approuver ces plans. Même si les plans Internet ont peut-être été dessinés par un architecte, votre bureau peut exiger que les plans soient créés par un architecte agréé dans votre État.
Les RCC peuvent ajouter des restrictions
Les conditions, les engagements et les restrictions (RCC) que l'on trouve souvent dans les communautés, les subdivisions ou les aménagements planifiés (PUD) constituent d'autres difficultés potentielles lors de la recherche d'un permis. Les RCC agissent comme un type d'ordonnance de zonage fantôme - des ordonnances à l'intérieur d'ordonnances. Ces restrictions s’ajoutent à vos ordonnances municipales et vous devrez les respecter pour éviter de violer votre accord contractuel avec l’association de quartier.
Les inspections sont obligatoires
L'inspection fait partie intégrante du processus global d'autorisation et ne doit en aucun cas ignorer cette étape. Avec certains projets, il y aura même deux inspections: une au stade "brut" et une inspection finale. Ce n'est pas quelque chose à craindre puisque l'inspecteur est là juste pour s'assurer que le travail a été effectué en toute sécurité. C'est souvent une visite très brève et superficielle. Lorsqu'un inspecteur est déjà familiarisé avec le travail d'un contractant, l'inspection n'est parfois qu'un simple aperçu. Si le travail a été effectué par un propriétaire, les inspecteurs sont peut-être un peu plus vigilants à propos de l'inspection, mais il s'agit toujours d'un processus très routinier.
L'échec d'une inspection n'est pas une catastrophe
La principale raison pour laquelle certains propriétaires ne demandent pas de permis de construire est qu’ils redoutent l’échec d’une inspection. Mais ce n'est pas grave. Vous aurez toutes les chances de corriger les problèmes signalés. L'inspecteur reviendra pour une deuxième inspection (ou même une troisième ou une quatrième, si nécessaire) et signera (ou "fermera") le permis une fois le travail effectué à sa satisfaction.
Ignorer le processus d'autorisation est sérieux
Il peut être très tentant d'ignorer le processus d'obtention de permis et de masquer le travail que vous effectuez, en particulier si c'est à l'intérieur de la maison où vous pouvez travailler sans que personne ne le voie. Et bien que vous puissiez vous en tirer, il est également probable que de tels raccourcis vous coûteront beaucoup à la fin. S'il s'avère que vous avez travaillé sans le permis requis, vous pourriez être obligé de présenter une demande de permis après coup, à un coût considérablement plus élevé. Et vous pourriez même avoir à déchirer les murs ou les plafonds pour que le travail soit inspecté. Si vous faites des erreurs, vous serez obligé de démolir tout le travail et de recommencer.
La couverture d'assurance de votre propriétaire peut également être affectée. Par exemple, si vous subissez une inondation ou un incendie en raison de travaux de plomberie ou d'électricité de mauvaise qualité, votre police d'assurance prévoit de refuser la couverture si les travaux ont été réalisés sans autorisation.