Le programme fédéral de crédit d’impôt sur le logement pour les personnes à faible revenu réussit depuis 1987 à fournir aux locataires à faible revenu des appartements décents à un loyer abordable. Si vous recherchez un appartement dans un établissement avec crédit d'impôt, vous devez savoir certaines choses avant de postuler. Voici les réponses aux questions les plus fréquemment posées sur le programme fédéral de crédit d’impôt sur le logement pour les personnes à faible revenu.
Q: Quel est le programme de crédit d'impôt?
R: Le programme de crédit d’impôt, également appelé «programme fédéral de crédit d’impôt pour logement modeste» ou simplement LIHTC, est un programme populaire et abordable de logement abordable qui existe depuis 1987. Contrairement à la plupart des programmes de logement administrés par le département américain. du logement et du développement urbain (HUD), le programme de crédit d’impôt est administré par l’IRS en coordination avec les organismes publics de financement du logement dans tout le pays. Les propriétaires qui participent au programme peuvent demander des crédits d’impôt pour une période de 10 ans pour leurs immeubles de crédit d’impôt en contrepartie de la location d’au moins une partie de leurs appartements à des locataires à faible revenu moyennant un loyer limité.
Q: Est-ce que je peux demander un crédit d'impôt?
Le programme de crédit d’impôt tire son nom des propriétaires d’immeubles participants qui bénéficient d’un crédit d’impôt précieux en contrepartie du maintien de leurs immeubles à un prix abordable. En tant que locataire d'un bien à crédit d'impôt, l'avantage que vous recevez se présente sous la forme d'un loyer restreint, dans la mesure où vous êtes admissible à un revenu.
Q: Dans le revenu du ménage, les rentes sont-elles comptées?
R: Si vous avez une rente de retraite ou une autre rente, il y a de fortes chances qu'elle doive être comptée d'une manière ou d'une autre dans le revenu de votre ménage. La façon dont un propriétaire doit déterminer comment traiter une rente que vous avez (ou que vous pouvez constituer après avoir signé le contrat de location d'un appartement pour les personnes à faible revenu dans un bien ayant un crédit d'impôt) dépend du fait que vous ayez ou non le droit de retirer le solde du bien. rente et si vous recevez déjà des paiements.
Si vous avez déjà commencé à recevoir des paiements, le propriétaire devra demander à votre courtier si vous avez le droit de retirer le solde de la rente. Si vous avez ce droit, le locateur doit considérer votre rente comme un atout.
En outre, une fois que vous avez commencé à recevoir des paiements de rente, vous ne pouvez normalement pas le convertir en une somme forfaitaire en espèces. Si tel est votre cas, vos paiements réguliers seront traités comme un revenu par votre propriétaire.
Attendez-vous à ce que votre propriétaire doive vérifier si vous avez le droit de retirer le solde (même si des pénalités sont infligées), sur quelle base repose la croissance probable de la rente dans l'année à venir, les frais de pénalité de remise ou de retrait anticipé et le taux d’imposition et la pénalité fiscale qui s’appliqueraient si vous retiriez la totalité du solde de votre rente.
Q: Les fiducies sont-elles comptées dans le revenu du ménage?
R: Les fiducies sont souvent comptabilisées dans le revenu du ménage. La façon dont un propriétaire doit déterminer comment traiter une fiducie que vous avez (ou que vous pouvez constituer après avoir signé un contrat de location pour un appartement pour faible revenu situé sur un bien de crédit d’impôt) dépend de votre accès au capital du compte ou le revenu du compte.
Q: Les actifs sont-ils comptés comme revenu?
R: Non. Les actifs eux-mêmes ne sont pas comptabilisés dans le revenu. Cependant, tout revenu généré par un actif est généralement pris en compte lors de la détermination de l'admissibilité au revenu d'un ménage.
Q: Les propriétaires vérifient-ils le revenu?
A: oui Si vous envisagez de demander un appartement à faible revenu dans un établissement avec crédit d'impôt, attendez-vous à ce que le propriétaire ou le gestionnaire de la propriété ait besoin de la vérification de son revenu et de son avoir. Le programme de crédit d’impôt nécessite une confirmation explicite, compte tenu de l’enjeu majeur.
Q: Comment mon loyer est-il calculé exactement?
R: Le loyer est calculé en fonction du nombre de chambres à coucher de l'appartement et non du nombre réel de personnes qui y vivent. Votre locateur doit calculer votre loyer en supposant que 1, 5 personne habite dans chaque chambre (ou un occupant dans le cas d’un studio).
Ainsi, le loyer d'un appartement de deux chambres, par exemple, serait basé sur trois occupants (1, 5 x 2 chambres à coucher) de l'appartement.
Le loyer du crédit d’impôt comprend également une allocation pour services publics.
Le loyer maximal que vous pouvez être tenu de payer pour une unité à faible revenu dans un bien de crédit d’impôt est de 30% d’un pourcentage (généralement 50 ou 60%) du revenu brut médian en zone (AMGI).
Q: Le nombre de personnes dans mon ménage affecte-t-il l'éligibilité?
A: oui Le nombre de personnes dans votre ménage détermine si vous pouvez être éligible pour une unité à faible revenu dans un bien avec crédit d'impôt. Votre ménage doit gagner moins d'un certain pourcentage d'AMGI, calculé en fonction de la taille du ménage. Par contre, le loyer du crédit d’impôt n’est pas basé sur le nombre réel de personnes dans votre appartement.
Q: Dois-je signer un bail spécial?
R: Non. Le programme de crédit d'impôt n'oblige pas les propriétaires à faire signer un bail spécial par leurs locataires. Mais vous pouvez trouver un addenda au contrat de location comportant une ou deux clauses spécifiques au programme de crédit d’impôt. Par exemple, vous pouvez probablement vous attendre à une clause vous obligeant à coopérer avec votre propriétaire pour recertifier et vérifier votre revenu chaque année, et il peut exister un libellé disant que si votre propriétaire apprend que vous avez sciemment fourni des informations de revenu fausses ou incomplètes lors de la détermination de l'admissibilité, ceci: pourrait être un motif de résiliation de votre bail.
Q: Puis-je louer au mois?
R: Lorsque vous signez pour la première fois le contrat de location d’un appartement situé dans un crédit d’impôt, celui-ci doit durer au moins six mois (à quelques exceptions près). Après cela, vous et votre propriétaire pouvez accepter de renouveler votre bail mois par mois.
Q: Y aura-t-il des locataires au tarif du marché dans l'immeuble?
A: Il peut y avoir. De nombreux immeubles à crédit d'impôt comprennent des appartements à faible revenu et des appartements à taux de marché.
Q: Vais-je me démarquer en tant que pays à faible revenu s’il ya des locataires aux taux du marché?
A: Tu ne devrais pas. Les propriétaires sont tenus de ne pas séparer les appartements au tarif du marché des appartements à faible revenu, et personne dans votre établissement avec crédit d'impôt ne devrait connaître le montant du loyer que vous payez, à moins que vous ne le lui indiquiez.
Q: Mon revenu est-il déterminé en fonction de ce que j'ai gagné au cours de la dernière année?
R: Non. C'est déterminé en regardant en avant et en "annualisant" votre revenu pour la prochaine année. Par exemple, si vous gagnez 3 000 dollars par mois avec un emploi, ce revenu comptera pour 36 000 dollars (12 mois x 3 000 dollars), même s'il s'avère que vous obtenez une augmentation de salaire ou même que vous perdez votre emploi un mois après avoir emménagé dans votre appartement.
Q: Comment les propriétaires comptabilisent-ils les revenus d'emploi irréguliers?
R: Le revenu d'emploi doit être inclus dans le revenu du ménage, qu'il soit stable ou irrégulier.
Normalement, les propriétaires qui participent au programme de crédit d'impôt doivent utiliser la situation actuelle du locataire pour "annualiser" son revenu, ce qui signifie qu'il inclut un montant qu'il s'attend à gagner au cours des 12 prochains mois, même s'il s'avère que ce chiffre est beaucoup plus élevé. ou plus bas.
Q: Est-ce qu'un règlement de divorce ou des avoirs communs vont me disqualifier?
R: Non. Un locataire potentiel n'est pas exclu simplement pour avoir obtenu un règlement de divorce ou des avoirs communs.
Bien qu'il soit possible que votre situation de revenu à la suite d'un divorce vous rende inéligible, un règlement en divorce ou des avoirs communs ne constituent pas des raisons valables pour refuser de traiter une demande de crédit d'impôt ou pour le considérer automatiquement comme n'étant pas éligible à un revenu.
Q: Le loyer est-il basé sur mon revenu?
R: Non. Contrairement aux autres programmes de logement, le loyer du crédit d’impôt est basé sur le revenu moyen de votre comté ou d’autres régions. Cette moyenne est connue sous le nom d'AMGI, que le HUD met à jour chaque année. Votre revenu réel est important pour déterminer si vous êtes admissible à un appartement à faible revenu dans un bien avec crédit d'impôt. Mais le loyer que vous payez n’est pas basé sur votre revenu.
Q: Est-ce que je ne suis pas éligible pour les autres si je gagne trop de revenus pour un bien avec crédit d'impôt?
A: pas nécessairement. Bien que chaque bien de crédit d’impôt doive suivre les mêmes règles pour déterminer son admissibilité au revenu, il est possible que vous gagniez trop pour un bien de crédit d’impôt tout en restant admissible à d’autres. Cela peut arriver si, par exemple, vous gagnez 55% de la limite de revenu. Une propriété qui doit louer à des locataires ne gagnant pas plus de 50% des limites de revenus vous rejettera, mais les propriétés utilisant le chiffre de 60% vous jugeront éligible. En outre, les limites de revenus varient d'un comté à l'autre. Par conséquent, si vous gagnez un peu trop de revenus pour une propriété, vous pouvez réussir sur une autre propriété utilisant des limites différentes.
Q: Puis-je être expulsé si mon revenu augmente considérablement après mon arrivée?
R: Vous ne devriez pas avoir à craindre d'être expulsé pour avoir dépassé votre revenu. Si votre revenu atteint 140% d'AMGI, il n'y a pas de problème. Si votre revenu dépasse ce niveau, le propriétaire peut être amené à prendre des mesures pour que son immeuble reste admissible à tous ses crédits d’impôt.
Dans le pire des cas, votre propriétaire peut (moyennant un préavis suffisant) convertir votre appartement au taux du marché et vous perdriez ainsi le bénéfice de votre loyer limité. Toutefois, si votre revenu est aussi élevé, vous n’êtes pas faible et vous devriez pouvoir vous permettre de payer le loyer au taux du marché. Les propriétaires situés dans des établissements à crédit d'impôt ne peuvent expulser les locataires que pour "un motif valable", au sens des lois de l'État ou locales. Cela signifie également que votre locateur ne peut pas décider de ne pas renouveler votre bail sans motif valable.
Q: Chaque fois que mon revenu change, dois-je être recertifié?
R: Heureusement non. Le programme de crédit d'impôt ne comporte pas de "recertifications provisoires", ce qui signifie que si vous changez de travail, obtenez une augmentation, achetez ou vendez un actif, vous n'avez pas besoin de faire calculer et revérifier votre revenu. Vous devez vous attendre à rencontrer la direction pour recertifier votre revenu une fois par an, généralement vers l'anniversaire de la signature de votre contrat de location.
Q: En tant qu'étudiant, puis-je habiter dans un établissement avec crédit d'impôt?
R: La règle générale est que si tout le monde dans votre ménage est un étudiant à temps plein, vous ne pouvez pas louer à crédit. Donc, si vous êtes un étudiant à temps plein avec un colocataire qui va à l'école à temps partiel, alors tout va bien. Si tous les membres de votre ménage vont à l'école à temps plein, demandez à la direction si vous faites ou non une exception.
Q: Les propriétés de crédit d'impôt doivent-elles être conformes aux lois sur la discrimination?
A: oui Les propriétés bénéficiant d’un crédit d’impôt sont soumises aux mêmes lois en matière de logement équitable que les propriétés classiques. De plus, grâce à un accord entre le Département du Trésor, le Département du Trésor et le Département de la Justice (HJ), l'IRS peut facilement en savoir plus sur la violation de l'habitation équitable par un propriétaire et l'utiliser comme motif de non-respect du crédit d'impôt. Cela signifie que les propriétaires d'un crédit d'impôt ont encore plus de raisons de ne pas faire de discrimination à votre égard.
Q: Comment les locataires et les prospects peuvent-ils obtenir plus d'informations sur les exigences du programme?
R: Les locataires et les prospects se posent souvent des questions sur le revenu et les règles applicables aux immeubles bénéficiant d’un crédit d’impôt. Outre les réponses aux questions fréquemment posées ici, vous pouvez obtenir des réponses à des questions spécifiques à l’état de l’agence publique de financement du logement qui gère le programme de crédit d’impôt dans votre région.